二，商业租约的营业范围、租金、转租、转让

营业范围在商法典中并没有谈到。租约双方根据本栋楼房主内务规定来确定。一般来讲，房主内务规定写的也很简单，只规定某场所为“商业店铺”。如果从事餐饮业，有此规定就够了，但是必须经过房主和全体房主同意。“同意”意味着同意装修，招牌，以及按政府规定修建抽烟设备。同时必须向省、市政府申请批准开业。

遇到行政机构拒绝，或者其他房主拒绝，而租约已签的情况，房主是否应承担责任？几乎所有的租约，房主为了保护自己的利益，都规定房客自己负责申请有关批准，房主一概不负任何责任。有的房主甚至明知出租场所不可以经营餐馆，仍签合同，只提到要房客自己负责获取房东委员会批准等有关手续。在这种情况下，房东必须负责。只是该种做法劳神伤财，牵涉司法纠纷，几年的时间都会被浪费掉。

在营业活动条款中，尤其是商业中心的租约，业主还会加上他有权将自己的其他房产租给任何人，甚至是与房客有竞争的对手。如此条款，在未签约前就应与出租人谈判清楚。 　　商法典中以第八节专门论述改变营业活动范围。签约时若获得能经营任何行业的租约最好，但这种租约越来越罕见。

据商法典规定，承租人可以增加与租约规定的营业范围有联系或者补充的商业活动。如：外卖店增加在外卖店坐着用餐的服务。房客必须事先通过执达员通知房主。后者应在两个月内回答，否则视为同意。如有争议，可向高级法院起诉。然而，如果这样做，引起出租场所升值，房主有权在下一次三年修改房租时，不根据指数而增加房租。因此，在谈判租约时，应全面考虑，避免修改租约事项。遇到买卖时，应把加租或者给房主补偿列入谈判内容。

商法典对退休房客有特别规定。如果他们转让租约，买主要改变营业范围，房主无权反对。只是房客必须提前两个月通知房东，说明买主的经营范围和买卖价格，房东在收到通知后的两个月内做出答复。过期未回答视为同意。如果不同意，他也必须在此期限内向高级法院起诉。

租金完全由双方自由确定，商法典只对每三年修改租金或者租约更新时的租金有明文规定。租金的确定应考虑是否税和杂费包括在内。通常租金不包括其他费用，这样加租时计算简单。增值税不包括在内，否则对房主不利。

有的房主口头上说“租金包含所有的费用”。而一到真正签字时一切又变了。另外，租房者应提防杂费“少”。有时为了谈判，房主故意压低杂费预支部分。一到年底结算，真正要支出的杂费高于预收款，房主就会要求补足欠收部分。杂费全包对房客有利，华人业主中不少人同意这种做法。但这样做对房东其实不是很公平。因为九年之内，杂费很有可能上涨，而房主却无权要求房客补交。

房客付租金最好按月付，这样利于资金周转。而房主除了收房租以外，对地段好的店铺一般都会要求一笔进门费。

所有的房主都会按法律规定，每年或每三年加租。注意提防个别房主同意“九年不加租”一说。按建筑指数加租是强制性法律，双方不可以取消，如果合同上没有此规定，房主仍然每三年有权要求按指数加租。如果出租场所升值，升幅超过了10％，双方都可以提出每三年修改房租。

按商法典规定，除非“出租场所升值”（第145-3条），如果租约期限没有超过九年，更新后的租金不能超过国家颁布的建筑指数的浮动。计算方法是取合同中九年前的指数、九年后的指数以及合同中的租金，将租金乘上九年后的指数，再除以九年前的指数，便获得更新后的租金。如果有上述提到的“出租场所升值”情况，则可以要求不按指数计算加租。

最高法院作出了一系列可以不按指数加租的判例，如增加营业面积、大装修等。有的房客在买店铺时只顾租金低，没有考虑其他事项，就会面临打官司的风险。

转租商业租约是非常危险的行为。首先必须考虑经过房东同意，签转租合同时，房东还必须在场。危险在于转租承租人，即二房东 ，在大房东取消租约时，自己也会被赶走。二房东如果要取消转租合同，必须按其资产价值补偿给自己的房客。转租合同通常为大公司采用。

商业租约的转让也必须经过房东的同意，除了店铺买卖。商法典明文规定，任何禁止房客买卖经营资产的条款都是无效的。

在商业租约中，应该避免加进房东拥有优先权。因为这样买卖时会有许多限制。