习惯上人们常说“延长”租约，就以为是更新。然而延长不等于更新。“延长”（renouvellement）就是原来租约延长新的一个九年期限；“更新”（nouveau bail）指租约双方重新签署一份新的合同。这意味着重新谈判所有的条件。这是法国最高法院对“更新”一词的解释。

只有房客才享有更新租约的权力。这就是说并不是任何人都可以向房主提出更新租约。 从业者还必须在出租的场所一直从事租约规定的业务。如果店铺无人经营，长期关门，房东有权拒绝更新租约。房客将得不到任何补偿。

房主想终止九年的租约，必须在租约到期前六个月通知对方，通知书由执达员送达。通知书必须说明拒绝续约的理由，并告诉房客如果不同意，有权要求补偿，有权在通知送达之日起两年之内向高级法院起诉。通知书若没有上述内容，则被视为无效。因此，并不是所有的以挂号信通知对方的做法都是有效的。

房客想终止租约，也必须按同样的方式通知房东。

房东提出终止租约，有几种情况：首先是为了签署一份新的租约。在通知书里，房东会提到旧约终止，同意给房客新约，租金是多少。有的房东比较随便些，只要求与房客签一份简短的新租约，将租期、租金和押金规定好，然后加一条：某年某月签署的租约里的其他条款即旧租约里的条款，继续适用于本租约。这种方式可取，对房客有利。其次，有的房东提出终止租约是为了将房产收回来，再将其出售。他必须在通知书里写明赔给房客的金额。还有一种情况， 就是房东将房产收回来，而不赔钱给房客（我们将在下文中介绍这种情况）。

如果房东没有在租约到期前六个月通知房客续约，便意味着以前缔结的商业租约无限期延长。房客想要一个新的租约，可以在租约到期前六个月，或者租约过期后任何时候，通过执达员向房东要求一个新的租约。房东应在三个月之内答复。如果拒绝更新租约，他必须补偿房客的损失；如果同意续约，而双方就房租达不成一致意见，房东房客都可以向租金法官起诉，以确定新的租金；如果三个月后没有答复，房东无权拒绝给房客新的租约。

不管在什么情况下，房东都应该明确新的租金，否则，新的租金只能以提出之日起缴纳。

新租约生效之日就是旧租约到期之日，或者旧租约延长起始之日。房东有时通知不续约，而后又反悔，新的租约生效日便从房客被告之反悔之日起。租约生效之日很重要。遇到房东过分抬高租金，房客可提出租金诉讼。在此期间，房客一般继续交旧的租金。几年后，万一房东打赢官司，新的租金从官司开始时算，房客负担相当重。

商法典用了专门的一节规定房东拒绝更新租约条款的情况。房东可以在九年租约到期时“收回”租约，但是必须给予房客相应的赔偿。赔偿范围包括商业资产的价值，通常相当于三年的平均营业额，加上搬家和安置的费用，以及为此付出的各种税和费用。

任何企图让房客无权更新租约的合同条款都是无效的。

房东在下列三种情况下，可以拒绝续约，同时不给赔偿：

第一， 有正当的理由证明房客严重违反租约规定。但法律要求房东必须履行规定的手续后才可以拒绝。房客违反租约规定，或者其长期放弃经营，房东可通过执达员提出警告，如果一个月过后房客仍然未改，租约解除。

第二， 营业场所脏乱，政府宣布部分或全部拆除。

第三， 房东拆房重新建房；但在这种情况下房客有优先权，可以要求迁至新建的商业场所。

属于“严重”违反租约的情况有：长期拖欠租金，改变经营方向，店铺长期不经营，不买保险等等。而房客应警惕房东故意制造假象，造成房客无意违法。（待续）