大约两年前，一对年轻夫妇想购买一烟草专卖酒吧。资金有限，只能在自己的能力范围进行交易。他们在近郊找到一家酒吧，价格便宜，只是租约五年前已过期。更重要的是，房东在数年前已经向当地高等法院起诉，要求将租金按地价计算，即由现在的近两万欧元加至四万欧元。高等法院已驳回房东的请求，采纳专家意见，认为从法律上而言，房东不可以按地价加房租。巴黎上诉法院受理了房东的上诉，指定的专家仍认为一审法院有道理。卖主的律师说，两个专家都认为房客有道理，没有什么风险，买卖不会出现什么问题。为了节省费用，他们不用自己的律师，而用这位卖主的律师，买卖就这样成交了。
不到半年，房东仿佛醒过来，要求其律师否认专家报告，让巴黎上诉法院确认年租金为四万欧元，而且从2003年租约续约之日开始计算。这场从天而降的人灾，让这对夫妇明白：万一败诉，意味着他们必须支付十多万欧元拖欠房东的租金。更重要的是，如果一次性付不起，租约就会被收回；这么高的租金，他们的烟草专卖酒吧只能以低价出售，甚至永远无法卖掉，不会再有什么人来捡这个烂摊子。尽管卖主的律师已将卖主的辩护诉状给他们，以说服他们继续委托自己对付房东，这时年轻夫妇觉悟到必须要请自己的律师。当初之所以听信这个律师，就是因为这场官司一直由他来进行，高等法院的判决有利是他的工作结果。
回头来看一九九九年，房东与最早的房客签署一份商业租约，期限从一九九三年至二零零二年，这意味着这个九年的租约还剩下三年，房客还要考虑续约的事宜。几年后，租约过期，最初的房客为了保护自己的利益，向房东要求续约。几天后，双方谈判同意签署协约，每月只长几十欧元的租金，条件是房客必须进行装修。不久，最初的房客将生意卖给这对年轻人的卖主。
他们的卖主也上了前房客的当，房东二零零五年向卖主起诉，要求新租金为四万欧元，从二零零三年计算。二零零六年房东败诉。随后又上诉到巴黎上诉法院。
本案的焦点在于，房东认为7年前签署的和解协议大大改变了租约双方权利与义务，房东有权按房租地价计算租金，两位司法专家都认为地价已过四万欧元，而酒吧的租金比地价低一倍，房东的要求完全符合法院一贯的精神。卖主的律师却认为这一请求是第一次在二审法庭提出，要求上诉法院不受理。巴黎上诉法院没有采纳卖主的主张。
事实上，法国判例对在租约过程中，双方修改租金，是有严格规定。并不是在九年租约期间， 双方一确定新的租金，几年租约到期后，新租约的租金自动按地价计算。最高法院一九九七年六月二十五日判决认为，商业租约双方修改租金不等于双方的权利与义务随之改变。因此，各法院要求这种改变必须非常明显，才可以按地价计算。最高法院在2006年确认这一惯例，认为双方约定租金上涨16.5%，也不能说明这对租约双方的经济利益带来明显改变。因此，巴黎上诉法院完全接纳了这对年轻人律师的主张。如果他们的律师不提出判例的观点，此官司肯定失败。
房东的另一观点为：本商业租约期间租金地价比2002年前有明显增加，即超过10%浮动，符合商业法典的规定，租金应按地价计算。根据专家报告，酒吧四百米附近，在九年间建了一百五十套左右的住房，增加了近二千平米的商业场所等。专家认为住房及商业场所增加，不能说明生意增加，只能解释为人口的增加，而人口增加不意味着给该市的商业带来大幅上涨。房东认为上述增长对咖啡店、酒吧、餐饮业及跑马彩票等行业十分有利，房客经营的烟草加酒吧由此也得利，房租必须按租约地价计算。
然而，司法判例又让房东的企图失败。巴黎上诉法院2003年9月12日判决认为，咖啡店、酒吧、餐馆四百米增加一百九十七套房不能说明这类行业由此得利，还指出住宅的增加对客源的增加是非常“有限”的。
房东在诉状中还提到该城市一九九四年建一个儿童游乐场，并提供该城市的期刊头版。这一点高等法院两位专家及卖主的律师都没有注意到这一“证据”。期刊头版确定是一九九三年间发表的。然而，经查询，第二页是2005年二月该城市发表的期刊，并指出儿童游乐场所建于2004年间。租约是2003年到期，2004年所发生的事件是不可以作为举证。房东这一偷换概念的手段真够阴险毒辣，也说明房东为打赢这场官司是费尽心机。
最后巴黎上诉法院于2011年12月7日彻底驳回房东的起诉。遗憾的是法院费用及专家费用由各方平分。各自的律师费用也由各方自己承担。兴许上诉法官考虑到房东的败诉，损失十多万欧元，应说是惨败，出于公平，对费用做出此判决。通常，像房东这种恶意行为，法国各法院不会放过诸如房东此类人。
此案告诉人们，在没有获得新租约时，如果购买商业财产，风险太大。当初，就是没有得到有益的法律咨询，听信于卖主的律师，而后者并没有将“万一”房东打赢官司，房租翻倍，而且还要偿付以前的房租告知买主；买主也不知道万一败诉，交不起以前租金，会冒着租约被房东收回的风险。假设这些信息告知买主，没有一个人会上这当， 冒险买这个多难的烟草专卖店。
孫寒光律师
法国华人律师协会会长