（四）商业租约的解除及诉讼 所有的商业租约都包含有自动解除租约的条款。关于这个条款，法律有严格的规定。在合同里，条款必须写明在收到追债警告一个月之后，房客仍没有交房租才生效。如果合同上写三十天或更短的时间，该条款都无效。因此当房客收到执达员送达的警告之后，必须在一个月内将欠租付清，否则，房主告到法院，以简单程序很快就把租约收回。 如果不能马上付清，应立即起诉，要求法官同意分期付所欠的租金。分期付欠租不能超过二十四个月。通常情况下，如果房客不是屡次欠租不交，法官会同意分期付款。 如果在法官同意分期付款的期限内仍继续欠租，自动解除条款立即生效，不需再起诉，房主便可以驱赶房客。有的恶意的房东故意说房客不按判决规定付租，采取强制性措施。这时，房客应马上向执行法官申诉，要求取消驱赶房客执行程序。 对于违反自动解除条款而引起租约解除的案子，通常房东为争取时间，要求高级法院首席法官做出命令，驱逐房客。这个命令不是终审判决，房客不服仍可以直接向高级法院提出起诉，要求重新审判。首席法官是根据简易程序做出命令。如果房客有充分理由不执行租约，或者房东违反租约规定，鉴于案子复杂，首席法官会拒绝审理。房东只好通过正常官司来告房客。 有的租约解除不是根据自动解除条款，这类案子由高级法院审理。在这种情况下，法律似乎没有要求必须先警告，然后才可以赶人。但是房主为了制造证据，往往会先让执达员发出警告，然后再起诉。这种情况往往指一些因拖欠租金以外的纠纷。 简而言之，除了因租金方面的纠纷，商法典有规定以外，所有关于商业租约的争议都由高级法院审理，如改变经营范围、业主收回租约、赔偿金、违反租约条款、装修之类的争执。 业主起诉要收回租约，必须首先查清自己的房客商业资产是否抵押给其他债权人。有抵押登记，诉状必须送达拥有抵押登记的债权人，否则诉状无效。一般从事这方面业务的律师都会考虑到这一手续。作为房客，如果发现业主没有办理这套手续，完全有理由要求法院取消收回租约的官司。 关于租金方面的争议，完全由商业租金法官来审理。诉状必须写上租约所指的地点，双方当事人的姓名，职业，住址，国籍，出生地点及年月，如果是公司，必须写上公司名称、所在地、法人代表的姓名，以及陈述事实和法律依据。诉状还要附上要求加租的复印件。 诉状必须以挂号信方式送达对方。后者收到一个月后，原告才可以向法官提交诉状。 法官认为案子复杂，可以指定司法专家确定新的租金。专家费用较昂贵，通常在6000欧元左右。一般由原告预付一部分定金，最后由法官来定哪一方承担专家费用。在官司过程中，房客应继续缴纳以前的租金，或者法官确定的临时租金。 法官提出的判决送达一个月之内，双方必须签署一份新的租约，条件按法官判决而定。双方都可以不同意。但是拒绝判决的一方应在一个月之内通知对方。房东没有在一个月之内把新的租约草案寄给房客，逾期之后，判决规定的租金和条件就视为新租约。 所有关于租约的纠纷诉讼时效为两年。如：房东通知房客不续约也不赔偿，而房客没有在两年之内起诉房东，视为放弃诉讼。有关更新租约的纠纷，时效也是两年。无论业主还是房客都必须在此期限内提出诉讼。租金的纠纷时效从属民法规定，时效为五年。 作为结论，笔者只想谈一下自己的实践感想。从整体来看，法国似乎保护房客的利益。而实际上，商业租约法律在重大方面对房客非常不利。业主往往把租约规定为只对自己有利，房客任由其宰割。如：房客不开店营业，尽管按时交租，仍是严重的过错，后果是房主将租约收回。这种轻而易举的剥夺他人财产，甚至是多年的血汗积累，完全违反“私有财产神圣不可侵犯”的法国宪法原则。然而，法国最高法院仍然继续作出剥夺房客财产的判决。房客将自己的资产转交由他人经营，商法典明文规定，从业者经商两年后可以这样做。然而房主却用巧妙的条款写上：“房客必须本人经营租约规定的营业范围”并不直接写“禁止转交他人经营”。房客没有经房主同意转交他人经营，违反租约规定，判决下来，房客立即被赶走。这是最高法院对商法典的“解释”。房客转让租约，没有按照租约规定由公证人办理转让合同，而是请律师做纸张，结果也被视为违法，取消租约。 更令人发指的是，最高法院还在文字上做文章。如下面的措辞：“没有得到业主的同意，禁止转让本租约，除非把租约转让给与卖主经营同样业务的人”。从字面上来看，转让租约必须经过房东同意。那么，买卖店铺包括了租约的转让，是否也要业主的同意呢？商法典上还规定，任何禁止店铺买卖的条款都是无效的条款。因此， 习惯上人们都认为店铺买卖是自由的。遇到上述的条款，仍然要经过房主同意才可以买卖。对于最高法院，一方面房主无权拒绝店铺买卖，而另一方面，如有上述条款，买卖必须征得房主同意。 最高法院一系列有关剥夺从业者财产的决定，不得不让人感到商业租约方面，房客的权利没有保护。最高法院注重租约的规定，按当事人双方的意愿判决，正所谓“合同即法律”这一法理在此完全得到最高法院的运用。因此，签署商业租约时要万分小心。

2007年9月 刊登于《欧洲时报》