Baux commerciaux
Baux commerciaux : 6 changements importants depuis la réforme de 2026
Vous êtes commerçant, chef d'entreprise ou propriétaire d'un local commercial ? La loi du 26 mai 2026 apporte plusieurs changements importants concernant les baux commerciaux.
Paiement du loyer, dépôt de garantie, loyers impayés ou vente des locaux : certaines nouvelles règles peuvent avoir des conséquences directes sur votre contrat.
Voici les 6 principales nouveautés à connaître.
1. Vous pouvez désormais demander à payer votre loyer chaque mois
Votre bail prévoit un paiement trimestriel du loyer ? Vous pouvez désormais demander à votre propriétaire de passer à un paiement mensuel, même si le contrat prévoit le contraire.
Exemple : si vous payez habituellement 6 000 € de loyer tous les trois mois, vous pourrez demander à régler 2 000 € par mois.
Cette possibilité concerne notamment les activités de commerce de détail, de gros et certaines prestations de services commerciales ou artisanales.
Attention : pour en bénéficier, vous ne devez pas avoir d'arriérés de loyers ou de charges non préalablement contestés.
Cette mesure s'applique également aux baux déjà en cours. La mensualisation doit être demandée au bailleur et prend effet à compter de la prochaine échéance prévue au contrat.
2. Le dépôt de garantie est désormais plafonné à trois mois de loyer
Pour les nouveaux baux commerciaux concernés par la réforme, le dépôt de garantie ne peut plus dépasser l'équivalent de trois mois de loyer.
Exemple : pour un loyer mensuel de 2 000 €, le dépôt de garantie est plafonné à 6 000 €.
La loi encadre également les autres garanties que le propriétaire peut demander, notamment les cautionnements et garanties bancaires.
Ces limitations concernent les locaux commerciaux et artisanaux entrant dans le champ de la nouvelle réglementation, pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 26 mai 2026.
Si votre bail est plus ancien, vous ne pouvez donc pas automatiquement exiger la réduction de votre dépôt de garantie.
3. Le propriétaire dispose de trois mois maximum pour restituer le dépôt de garantie
Autre nouveauté importante : à la fin du bail, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai raisonnable, sans dépasser trois mois après la remise des clés.
Il peut toutefois déduire les loyers impayés et les sommes restant dues, à condition de justifier les retenues.
Pour les autres garanties, notamment certaines garanties bancaires, le délai maximal de restitution ou de mainlevée est de six mois.
Ces nouvelles règles concernent notamment les baux en cours lorsque les clés sont remises à compter du 26 août 2026.
Par ailleurs, en cas de vente de l'immeuble à compter de cette date, l'obligation de restituer le dépôt de garantie est transférée au nouveau propriétaire.
4. Loyers impayés : obtenir des délais de paiement devient plus difficile
Un commerçant qui rencontre des difficultés financières peut demander au juge des délais pour régler ses loyers impayés et suspendre les effets de la clause résolutoire de son bail.
Mais depuis le 28 mai 2026, deux conditions supplémentaires doivent être respectées :
- Démontrer sa capacité à rembourser sa dette locative.
- Avoir repris le paiement intégral de son loyer courant avant la première audience.
Concrètement : un locataire qui demande un échéancier devra présenter des éléments sérieux démontrant qu'il pourra payer ses loyers à venir tout en remboursant progressivement sa dette.
Pour le propriétaire, ces nouvelles conditions renforcent les exigences auxquelles le locataire doit répondre pour obtenir une suspension de la résiliation du bail.
Le juge conserve néanmoins son pouvoir d'appréciation.
5. Vente d'un local commercial : le locataire n'est pas toujours prioritaire
Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un local commercial ou artisanal, son locataire peut bénéficier d'un droit de préférence : il est alors prioritaire pour acheter le bien, sous certaines conditions.
La réforme précise les locaux concernés.
Les commerces, boutiques et certains locaux artisanaux peuvent bénéficier de ce droit.
En revanche, les locaux exclusivement utilisés comme bureaux et les entrepôts sont désormais expressément exclus de la définition des locaux commerciaux ouvrant ce droit.
Il existe également des exceptions légales, notamment pour certaines ventes portant sur plusieurs locaux ou sur un immeuble entier.
Avant de vendre un local commercial, il est donc important de vérifier si le locataire doit être informé et bénéficier d'une priorité d'achat.
6. Les augmentations de loyer peuvent être mieux encadrées
Certains baux commerciaux prévoient une révision du loyer en fonction de l'évolution de l'indice des loyers commerciaux (ILC).
La réforme autorise expressément certaines clauses permettant de limiter les variations annuelles de cet indice.
Il s'agit des clauses dites « tunnel ».
Exemple : les parties peuvent prévoir que la variation annuelle retenue pour le calcul du loyer sera limitée à 3 %, aussi bien à la hausse qu'à la baisse.
L'objectif est d'éviter des variations trop importantes tout en préservant un équilibre entre propriétaire et locataire.
Cette possibilité concerne les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, sous réserve des conditions prévues par la loi.
Ce qu'il faut retenir de la réforme des baux commerciaux de 2026
La réforme apporte plusieurs évolutions favorables à la prévisibilité financière des relations entre bailleurs et locataires :
- Les commerçants éligibles peuvent demander à payer leur loyer mensuellement.
- Les garanties sont davantage encadrées.
- Les délais de restitution du dépôt de garantie sont précisés.
- Les conditions pour obtenir des délais judiciaires en cas de loyers impayés sont renforcées.
- Le droit de préférence du locataire lors de la vente des locaux est mieux délimité.
- Certaines clauses limitant les variations de loyer sont expressément autorisées.
Attention : toutes ces nouveautés ne s'appliquent pas automatiquement à votre bail. Certaines concernent les contrats déjà signés, tandis que d'autres ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux ou aux renouvellements.
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Source juridique : loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, articles 61 à 63, modifiant notamment les articles L. 145-32-1, L. 145-38-1, L. 145-40, L. 145-41 et L. 145-46-1 du Code de commerce.
